Валовый мультипликатор. Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимости методом валового рентного мультипликатора
Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.
Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.
Этапы метода
Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов. Всю работу условно можно разделить на следующие шаги:- Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
- Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
- Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
- Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.
Практическая применимость метода
Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:- использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
- при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
- отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.
Метод сравнения продаж . Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.
Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Метод валового рентного мультипликатора . Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
,
где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта, Д р - рентный доход оцениваемого объекта, ВРМ - валовый рентный мультипликатор, С анал - цена продажи аналога, ПВД анал - потенциальный валовой доход аналога.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в $15000. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. ниже):
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.
V = 15000 ∙ 5 = $75000.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.
В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), где V - оценка рыночной стоимости (X 1 ...X n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.) Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка: V = S c + ADJ c , где V - оценка рыночной стоимости S c - цена объекта сравнения ADJ c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом. Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:- Парный анализ продаж
- Множественный регрессионный анализ
- Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)
- поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
- поправки на местоположение
- поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
ВРМ = или ВРМ =
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или
Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп) : n ,
Со - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ПВД - потенциальный валовой доход;
ДВД - действительный валовой доход;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;
Оц - оцениваемый объект;
а - аналогичный объект недвижимости;
n - число используемых аналогов.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Пример расчета ВРМ
Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.
ОКК =
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формуллой
Со = ЧОДоц / ОККср или
Со = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn) : n ,
Со - расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОД - чистый операционный доход;
Ца - цена аналога;
Оц - оцениваемый объект; а - аналог;
n - число аналогов, используемых для оценки.
Пример расчета ОКК
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки , вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.
где Р i – цена продажи i -го аналогичного объекта;
I i – валовой доход i -го аналогичного объекта;
n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
(27)
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;
I – валовой доход от оцениваемого объекта.
Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.
Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора
Объекты-аналоги |
Рыночная цена, тыс. руб. |
Арендная плата в месяц, тыс. руб. |
Расчетный ВРМ |
Квартира 1 | |||
Квартира 2 | |||
Квартира 3 | |||
ВРМ средний |
Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:
3.3 Затратный подход оценки недвижимости
Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.
(28)
V – стоимость объекта недвижимости;
V L – стоимость земельного участка;
V восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;
D - накопленный износ оцениваемого здания.
Общие ситуации применения метода:
оценка недвижимости специального назначения
технико-экономический анализ для нового строительства
определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования
определение стоимости недвижимости на пассивных рынках
при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.
Обязательные ситуации применения метода:
цели поимущественного налогообложения
наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли
цели подоходного налогообложения
при страховании недвижимости.
С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:
износ сооружения в процессе эксплуатации;
неблагоприятные воздействия окружающей среды;
изменения в технологии строительства;
воздействие внешних факторов.
Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:
Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/
Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/
Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Способы определения износа здания:
Способ разбивки по компонентам.
Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.
Способ эффективного возраста.
Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ ), как накопленный износ (И ) к восстановительной стоимости (ВС ).
(29)
Способ сравнения продаж.
Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:
Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.
Определение восстановительной стоимости здания.
Определение текущей рыночной стоимости здания.
Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V нов. – V тек. ) .
Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.
Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.
Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.
1 Определяется величина накопленного износа.
2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости
Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:
площадь земельного участка 2 917 м 2
кадастровая стоимость земли 248 руб./м 2
полезная площадь здания 2 000 м 2
стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.
косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства
ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м 2
валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.
В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:
замена кровли 150 тыс. руб.
отделка интерьера 430 тыс. руб.
демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.
1. Определяется стоимость земельного участка (V L)
где S L – площадь земельного участка
С К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования
2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания
3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.
К физическому износу (D физ. ) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.
D физ. = 150+430=580 тыс.руб.
К функциональному – модернизация отопительной системы.
D функ. = 195 тыс.руб.
Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.
D физ. = 2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.
4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)
4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.
1. Местоположение.
2. Рыночный спрос.
3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.
4. Ресурсное качество участка.
5. Инвестиционная привлекательность.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:
1. Не застроенный участок.
2. Участок с застройкой (существующие улучшения).
Остатка для земли
Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.
V o = V L + V B (30)
где V o – общая стоимость
V L – стоимость земли
V B – стоимость зданий и сооружений
V L = (NOI – V B × R B )/ R L (31)
где NOI – чистый операционный доход
R L – ставка капитализации для земли
V B × R B – доход относящийся к зданиям и сооружениям
Метод используется для объектов с новыми зданиями.
Остатка для зданий и сооружений
Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.
V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L – доход относящийся к земле
4.1 Свободный земельный участок
Проводится анализ в 3 этапа:
1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).
2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.
3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.
Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.
1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)
R ж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%
R оф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%
R т.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%
2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям
NOI ж.зд. = 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.
NOI оф.зд. =54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.
NOI т.ц. = 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.
3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли
Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.
Показатели |
Жилое здание |
Офисное здание |
Торговый центр |
|
Годовой валовой доход | ||||
Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей) | ||||
Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.) | ||||
Действительный валовой доход | ||||
Операционные расходы (эксплуатация объектов) | ||||
Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.) | ||||
Чистый операционный доход (общий), NOI О | ||||
Доход, относимый к зданиям, NOI В | ||||
Чистый операционный доход от земли, NOI L | ||||
Стоимость земли, V L |
Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.